강남 다주택자, 종부세 9% 오르면 집 팔까?

강남 다주택자, 종부세 9% 인상 가능성은 최근 부동산 시장에서 가장 많이 검색되는 키워드 중 하나입니다. 다주택을 유지하면 손해가 될 수 있다는 발언이 이어지면서 “정말 종부세가 어디까지 올라가야 집을 팔게 될까”라는 궁금증이 커지고 있습니다.

이번 글에서는 실제 세무 시뮬레이션 수치를 바탕으로, 강남 초고가 다주택자의 보유 전략이 언제 흔들리는지를 초보자도 이해하기 쉽게 정리했습니다.

종합부동산세 인상 논의 배경

최근 정부는 다주택자에 대한 보유세 강화 가능성을 반복적으로 시사하고 있습니다. 특히 “다주택을 유지하면 손해가 되는 구조”를 언급하면서, 종합부동산세 인상이 다시 시장의 핵심 변수로 떠올랐습니다.

현재 종부세 최고세율은 5%입니다. 과거에는 6%까지 인상된 적이 있었지만, 이후 조정되며 5% 수준에서 유지되고 있습니다. 문제는 이 수준의 세율로는 강남 고가 다주택자의 매도 결정을 이끌어내기 어렵다는 분석이 나온 점입니다.

이번 분석은 현직 세무사들이 실제 조건을 적용해 계산한 결과를 바탕으로 합니다. 가정과 전제는 다음과 같습니다.

이 기준에서 “보유하는 것이 유리한지, 파는 것이 유리한지”를 비교했습니다.

서울 서초구 반포자이 전용 84㎡를 포함해 서울에 3주택을 보유한 경우를 예로 들면 다음과 같습니다.

집값을 시가 50억 원 기준으로 보고, 연 4.4% 상승을 가정하면 연간 평가이익은 약 2억 2,000만 원입니다.
즉, 현재 세율 기준에서는 보유세가 상승 이익의 약 39% 수준에 그칩니다.

종부세율을 올렸을 때 수치는 빠르게 달라집니다.

이 구간에 들어서면 사실상 손익분기점에 도달합니다.

즉, 종부세율이 9% 수준이 되어야 “지금 파는 게 낫다”는 판단이 나오는 구조입니다.

반대로 세율을 그대로 둔다면 어떨까요. 현행 세율 체계에서 보유세와 상승 이익이 같아지려면 집값 상승률이 연 2% 이하로 떨어져야 합니다.

강남 3구 아파트 가격이 전국 평균보다 높은 흐름을 보여왔다는 점을 감안하면, 현재 구조에서는 매물 출회 가능성이 크지 않다는 해석이 나옵니다.

다른 강남권 단지도 결과는 유사합니다.

은마아파트 전용 84㎡
- 연간 상승 이익: 1억 8,040만 원
- 총보유세: 7,486만 원
- 상승 이익 대비: 41%
잠실주공5단지 전용 76㎡
- 연간 상승 이익: 1억 9,360만 원
- 총보유세: 7,518만 원
- 상승 이익 대비: 39%

결국 보유세 부담만으로는 매도를 유도하기 쉽지 않은 구조입니다.

이번 계산에는 양도소득세가 포함되지 않았습니다.

하지만 실제 의사결정에서는 양도세가 중요한 변수입니다. 전문가들은 종부세율이 7% 수준만 돼도 체감 압박은 상당히 커질 수 있다고 보고 있습니다.

특히 은퇴 생활자나 현금 흐름이 제한적인 보유자의 경우, 보유 부담을 견디기 어려워질 가능성이 높습니다.

다만 종부세율을 9%까지 올리는 방안은 조세 저항과 시장 충격을 감안할 때 쉽지 않다는 평가가 많습니다. 과거 최고 6%까지 인상됐을 때도 위헌 논란과 반발이 컸기 때문입니다.

일부에서는 공급 대책 없이 세금만 올리는 방식은 한계가 있다는 지적도 나옵니다. 보유세는 매물 압박 수단이 아니라 공평 과세의 기준으로 접근해야 한다는 의견도 함께 제기되고 있습니다.

정리해보면, 강남 다주택자의 ‘버티기 전략’을 흔들려면 종부세율 9% 수준이 필요하다는 계산이 나옵니다. 그 이전 단계에서는 집값 상승 기대가 여전히 보유 결정을 지탱하고 있습니다. 앞으로 세제 변화와 함께 시장 흐름을 차분히 지켜볼 필요가 있습니다.

본인 보유 주택이 어떤 구간에 해당하는지 한 번쯤 직접 계산해보는 것도 도움이 될 수 있습니다.