서울 아파트 매물 급증, 지금 집 사도 될까?

서울 아파트 매물이 급증하면서 집값 흐름에 변화 조짐이 나타나고 있습니다. 최근 서울 아파트 매물 증가, 집값 상승 둔화, 다주택자 규제 강화 이슈가 동시에 겹치며 “지금 집을 사도 되는 시점인지”를 고민하는 분들이 빠르게 늘고 있습니다.

단기 조정인지, 흐름 변화의 시작인지 숫자와 시장 반응을 중심으로 차분히 정리해보겠습니다.

서울 아파트 매물 증가 현황

최근 서울 아파트 매물은 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 2월 20일 현재 서울 아파트 매물은 6만5,416건으로 집계됐습니다. 이는 열흘 전인 2월 10일 대비 약 5,000건(8.2%) 증가한 수치입니다.

더 길게 보면 흐름은 더 분명해집니다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 공식화한 지난달 23일 당시 매물은 5만6,219건이었는데, 한 달도 채 되지 않아 9,197건(16.3%)이나 늘어났습니다.

특히 최근 열흘 동안은 서울 25개 자치구 모두에서 매물이 증가했습니다.

한강 인접 지역과 실수요·투자 수요가 동시에 몰렸던 지역 중심으로 매물이 빠르게 풀리고 있는 상황입니다.

매물 증가와 함께 집값 상승세도 분명히 둔화하고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 2월 16일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.15% 상승했습니다. 여전히 상승세이긴 하지만, 오름폭은 3주 연속 줄어들고 있습니다.

특히 강남구는 이번 주 상승률이 0.01%에 그치며 사실상 보합에 가까운 흐름을 보였습니다. 강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구와 용산구 모두 상승 탄력이 약해진 모습입니다.

일부 단지에서는 실제 하락 거래도 확인되고 있습니다. 상징성이 큰 대단지와 강남권에서도 전고점 대비 큰 폭으로 낮아진 거래가 나왔다는 점이 눈에 띕니다.

대표 사례를 보면 다음과 같습니다.

서초구 방배동 디에이치방배 전용 84㎡
→ 27억 원 거래 (과거 최고가 34억 원 대비 7억 원 하락)
송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡
→ 23억8,200만 원 거래 (최고가 31억4,000만 원 대비 7억5,800만 원 하락)
강남구 자곡동 래미안강남힐즈 전용 91㎡
→ 20억5,000만 원 거래 (최고가 대비 2억9,000만 원 하락)

다만 이러한 하락 거래는 급매 성격이 강하며, 전체 시세가 급격히 무너졌다고 보기는 이른 단계입니다.

매매와 달리 전세 시장은 정반대 흐름을 보이고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 55주 연속 상승 중이며, 이번 주에도 전주 대비 0.08% 상승했습니다.

올해 들어서만 전셋값은 0.88% 상승했는데, 이는 작년 같은 기간 상승률(0.04%)을 크게 웃도는 수치입니다. 전세 물건 부족과 입주 물량 감소가 겹치며 실수요자 부담은 여전히 큰 상황입니다.

이번 매물 증가의 가장 큰 배경은 정책입니다. 이재명 대통령은 다주택자 및 임대사업자를 대상으로 기존 대출 연장·대환 시에도 신규 대출과 동일한 규제를 적용해야 한다는 입장을 공식화했습니다.

이는 단순한 발언을 넘어 시장에 명확한 신호를 준 것으로 해석됩니다.

실제 현장 중개업소에서는 “설 이후 매도를 문의하는 집주인이 급증했지만, 매수자는 관망세”라는 반응이 나오고 있습니다.

현재 서울 아파트 거래는 외곽 중저가 단지 중심으로 이뤄지고 있습니다. 국토교통부 실거래가 기준 올해 거래 상위 단지 중 절반 이상이 노원구에 몰려 있습니다.

특히 15억 원 이하 아파트는 대출 접근성이 상대적으로 좋아 거래가 이어지고 있으며, 일부 지역에서는 신고가도 나오고 있습니다.

예를 들어 성북구 길음동 길음뉴타운9단지 전용 59㎡는 최근 11억9,800만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

서울 아파트 시장은 현재 매물 증가 + 가격 상승 둔화 + 전세 강세라는 복합 국면에 들어와 있습니다. 상반기에는 절세 매물이 추가로 풀리며 가격이 급등하기보다는 조정과 숨 고르기 흐름이 이어질 가능성이 큽니다.

다만 지역·가격대별 온도 차는 여전히 크기 때문에, 숫자만 보고 성급하게 판단하기보다는 본인 상황에 맞는 전략적 접근이 필요합니다. 지금은 서두르기보다 시장 흐름을 한 번 더 확인해보는 시기로 볼 수 있습니다.

집을 사야 할지 고민 중이라면, 관심 지역의 실거래 흐름부터 차분히 체크해보는 것부터 시작해보시는 것도 좋겠습니다.