오늘부터 서울 전역이 토지거래허가제(토허제) 적용 대상에 포함되면서 부동산 시장이 크게 술렁이고 있습니다.
‘주택시장 안정화’를 목표로 한 정부의 10·15 대책이 시행에 들어간 가운데, 시장 반응은 예상보다 복잡하게 움직이고 있습니다.
대출이 막히며 매수를 포기하는 실수요자와, 마지막 기회를 잡으려는 현금 투자자들이 엇갈리면서 ‘패닉’과 ‘패닉바잉’이 동시에 나타나는 현상이 뚜렷해지고 있습니다.
토허제가 뭐길래, 왜 시장이 술렁이고 있을까?
‘토지거래허가제’는 일정 지역에서 주택이나 토지를 매입하려면 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
서울 전역이 토허구역으로 묶이면서 이제부터는 갭투자(전세를 끼고 매매) 같은 투자 목적 거래가 사실상 불가능해졌습니다.
이번 대책의 핵심은 다음과 같습니다.
- 서울 전 지역 + 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정
- LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 모두 강화
- 2년 실거주 의무 부과
- 갭투자 원천 차단
정부는 이를 통해 투기 수요를 막고 실수요 중심의 시장 구조를 만들겠다고 밝혔습니다.
하지만 현장 반응은 “시장이 너무 급격하게 얼어붙었다”는 의견이 많습니다.
현금 있는 사람만 웃는다? 대출 막힌 실수요자의 한숨
이번 대책 이후 가장 큰 타격을 입은 쪽은 중저가 아파트를 대출로 구입하려던 실수요자입니다.
조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면,
- 무주택자도 LTV가 기존 70% → 40%로 줄고,
- 유주택자는 아예 대출이 불가능합니다.
즉, 5억짜리 아파트를 사려면 최소 3억 원 이상 현금이 필요한 구조가 된 것입니다.
그 결과, 일부 매수자들은 “현금 없으면 이제는 서울 아파트를 꿈꾸기 어렵다”며 매수를 포기하고 있습니다.
반면, 현금 자산이 많은 투자자들은 19일까지 갭투자가 가능한 ‘막차’를 타기 위해 서둘러 계약을 마친 사례도 잇따랐습니다.
일부 중개업소에서는 “외국에서 원격으로 계약을 마치는 경우까지 생겼다”는 이야기도 나왔습니다.
결국 이번 대책은 현금 부자와 대출 의존층 간의 격차를 더 크게 만든 셈입니다.
규제는 늘었는데, 왜 집값은 쉽게 안 떨어질까?
정부는 강력한 규제를 통해 거래량이 줄면 가격이 안정될 것으로 기대하고 있습니다.
하지만 부동산 전문가들은 이번 조치가 가격을 떨어뜨리기보다는 ‘거래 절벽’을 만들 가능성이 더 높다고 진단하고 있습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
- 거래는 줄어도 매도자들이 호가를 쉽게 낮추지 않음
- 매수 대기자들은 “규제 풀리면 다시 오를 것”이라는 인식 유지
- ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 집중
즉, 거래는 줄지만 가격 하락은 제한적인 구조가 만들어지고 있습니다.
특히 강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구는 여전히 실수요와 자산가의 집중 현상이 심화되고 있습니다.
‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상, 양극화는 더 커진다
이번 대책으로 서울 노원·도봉·강북구(노도강) 같은 중저가 지역과 강남 3구가 같은 규제를 받게 됐습니다.
이 경우 시장의 중심은 다시 ‘비교적 안전한 지역’, 즉 강남권으로 쏠릴 가능성이 높습니다.
부동산 전문가들은 이렇게 분석합니다.
“규제를 동일하게 적용하면 결국 투자자와 실수요자의 시선은 다시 강남으로 향하게 됩니다.
마포·성동 등 최근 주도하던 지역이 주춤하면, 가격 주도권은 다시 강남이 가져가게 됩니다.”
결국 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 더 강화되고, 중저가 실수요층의 진입장벽은 더욱 높아질 가능성이 큽니다.
단기 충격은 불가피, 하지만 장기 안정은 미지수
이번 토허제 시행으로 당분간은 거래량이 급감할 가능성이 큽니다.
특히 “6개월 내 입주 조건”을 갖춘 갈아타기 수요자들은 기존 집이 팔리지 않아 곤란을 겪을 수도 있습니다.
이로 인해 시장은 관망세로 전환될 가능성이 높습니다.
다만, 거래가 줄어든다고 해서 곧바로 가격 하락으로 이어지긴 어렵습니다.
이미 부동산 시장은 “묶으면 묶을수록 오른다”는 경험적 인식을 가지고 있기 때문입니다.
결국 단기적으로는 매수세가 위축되더라도, 중장기적으로는 우량 입지 중심의 가격 회복세가 다시 나타날 수 있다는 전망도 나옵니다.
앞으로의 관전 포인트
토허제 시행 이후 시장이 어떻게 반응할지는 아직 단정하기 어렵습니다.
그러나 다음 세 가지 포인트에 주목할 필요가 있습니다.
- 강남·마용성(마포·용산·성동) 거래량 변화
- 중저가 아파트 실수요층의 대체 투자처 이동 (예: 경기 외곽, 수도권 신도시)
- 정책 피로감으로 인한 시장 관망 기간의 길이
만약 거래량이 급감한 상태가 연말까지 이어진다면, 정부는 추가 완화책이나 보완 대책을 검토할 가능성도 있습니다.
하지만 지금으로선 ‘패닉바잉’이 진정될 때까지는 시장 불확실성이 상당 기간 지속될 것으로 보입니다.
마무리
오늘부터 시행된 토허제는 단기적으로 시장의 열기를 식히는 효과를 내겠지만,
근본적인 가격 안정으로 이어질지는 여전히 미지수입니다.
결국 ‘현금 vs 대출’, ‘강남 vs 비강남’, ‘똘똘한 한 채 vs 다주택’ 구도는 더 뚜렷해질 가능성이 큽니다.
지금 필요한 것은 단순한 규제보다,
실수요자 중심의 금융지원과 공급정책의 병행이라는 점에서 시장의 방향성이 다시 한 번 점검되어야 할 시점입니다.
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